Стоит ли покупать квартиру сейчас как инвестицию
Признайтесь, что «берег турецкий» нам очень даже нужен. Прекрасный климат, приятные цены, русскоязычный сервис – что может быть лучше? У меня есть знакомый, чей друг якобы купил квартиру в Турции по цене однушки в Москве. А теперь, мол, сдаёт туристам, да ещё дистанционно, туда же ездит на отдых (экономит на аренде). От такого бизнес-плана голова закружилась.
А если две квартиры купить? Или три, а в одной – самому поселиться? Как юриста меня в первую очередь волнует правовая сторона вопроса. Например, может ли вообще россиянин владеть недвижимостью наряду с турком? Да и на безумной инфляции этой страны (не России) уже оттоптались сотни экономистов. Не выгонят ли нас? И вообще, стоит ли покупать квартиру в Турции? Углубимся в тему, почитаем мнения и послушаем экспертов, сопоставим плюсы и минусы.
Как купить квартиру в Турции гражданину России: правовой аспект
Покупка недвижимости в Турции для иностранных граждан не запрещена (кроме КНДР, Сирии, Армении и некоторых других), ограничений для граждан России не предусмотрено. Жильё можно приобрести через договор купли-продажи или через инвестиционное соглашение (с застройщиком), а также иными способами. Из-за санкций есть технические сложности, например, если сделка проводится в евро или долларах через банковский счёт. Оплата может быть произведена наличными в любой валюте – запретов и ограничений нет. Важно! Россиянин может рассчитывать на гражданство Турции при покупке недвижимости, если вложит в нее $400 000 и больше. ВНЖ доступен при приобретении объекта за $75 000 – для ключевых территорий (Стамбул, Анталья) и $59 000 – для остальных.
Процедура
Купля-продажа недвижимости усложнена, без помощи юриста не обойтись. Для приобретения жилья нужно иметь Турецкий налоговый номер (Vergi Numerasi, аналог ИНН в РФ), оценочное заключение о стоимости объекта (введено с 15.02.2019), обязательную страховку DASK, сведения о счёте в банке. Стороны должны подписать договор купли-продажи.
Имея на руках лишь заграничный паспорт, гражданин России может купить квартиру в Турции, причём неважно какую: готовую или в строящемся доме. Турецкий налоговый номер, который оформляется через сайт государственных услуг Турции. Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.
Обратите внимание! Если объект необходим для получения турецкого гражданства, ранее он не должен был использоваться для этих нужд. При желании покупка квартиры в Турции может пройти даже удаленно. Для этого нужно найти местного юриста – он сможет не только подобрать недвижимость и проверить документы, но и поможет организовать сделку. Есть возможность подписать договор купли-продажи онлайн, а оплату можно провести прямо со своего счета в России. Правда, чтобы оформить документы на право собственности, придется оформить доверенность на своего посредника.
Сопутствующие расходы
- Налог – 4% от кадастровой стоимости объекта;
- Регистрационный сбор – 1% стоимости;
- Государственную пошлину за оформление документов;
- Услуги присяжного переводчика.
Дополнительно в цену входит НДС (1-18%), и расходы по его уплате тоже ложатся на покупателя. Но за объект в новостройке НДС можно вернуть. При участии в сделке риэлтора его вознаграждение – до 3% от стоимости объекта. Таким образом, покупатель должен быть готов к уплате сверху от 6% (без риэлтора и с минимальным НДС) до 26% (с агентством и максимальным НДС).
Для покупки недвижимости придется открыть счет в местном банке, так как почти все российские под санкциями – перевод средств будет затруднен.
Оксана Васильева, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета.
Документы подаются в Офис тапу и кадастра (аналог российского БРТИ) по месту нахождения недвижимости. Орган назначает день выдачи свидетельства о праве собственности. Как покупатель, так и продавец должны заявить об отсутствии взаимных претензий.
Сейчас из-за большого наплыва покупателей время ожидания составляет примерно две недели, раньше на проверку документов обычно уходило четыре дня.
Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.
Обратите внимание! Иностранцы не могут приобрести земельный участок больше 30 га.
Все остальные механизмы приобретения жилья (ипотека, кредит, лизинг, рассрочка) россиянину тоже доступны. Например, Зираат банк, один из крупнейших в Турции, выдаёт ипотечный кредит под 1,34% в месяц, или примерно 17,5% годовых. Иностранцы тоже могут получить заём, но не более 50% оценочной стоимости, сумма выдаётся в лирах. Что выгодно, с учётом инфляции валюты.
По турецким законам граждане РФ могут свободно покупать объекты недвижимости (кроме тех, что находятся в особых приграничных зонах, где требуется получение специального разрешения).
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по зарубежной недвижимости.
Ипотека в Турции для россиян доступна — гражданин может получить кредит, но для этого нужно собрать определенный пакет документов:
- российский загранпаспорт с переводом на турецкий язык (нотариально заверенным);
- копия ТАПУ – свидетельства о собственности на жилье, а также техпаспорт;
- подтверждение места проживания заемщика;
- ИНН;
- справка о доходах заемщика – тоже с нотариальным переводом на турецкий язык;
- выписка со счета заемщика в банке и справка об отсутствии долгов по кредитам.
Стоит учитывать, что проверка иностранного гражданина банком будет более жесткой и строгой, чем гражданина Турции – и шансы получить кредит не очень высокие.
Сколько стоит квартира в Турции
Цены растут не только в России – примерно с октября прошлого года цены на недвижимость в Турции тоже пошли вверх. Это связано, в основном, из-за волны девальвации национальной валюты. Курс турецкой лиры за короткий срок упал с 6 до 17 за доллар, к рублю официальный курс – порядка 3,4 рублей (но из-за двойной конвертации будет выше).
Многие владельцы турецкой недвижимости ориентируются на цены в долларах или евро, поэтому в лирах цена может расти очень быстро (равно как и в рублях – фактический курс обмена будет не таким выгодным, как официальный).
Мы собрали примеры цен на жилье – разные варианты и в разных городах, и сразу перевели стоимость квартиры в Турции в рубли:
| Город | Местоположение | Параметры жилья | Цена |
|---|---|---|---|
| Стамбул | Район возле моря, 1 км от Метробуса | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 88 кв.м. | 4 756 000 рублей |
| Стамбул | Центр (Бешикташ) | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 44 кв.м. | 7 596 000 рублей |
| Стамбул | Район возле моря (Бююкчекмедже) | Вилла на 6 спален, 450 кв.м. | 25 111 000 рублей |
| Анталия | Окраины | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 75 кв.м. | 4 131 000 рублей |
| Анталия | Центр (Калейчи) | Квартира, 3 комнаты (1 спальня), 90 кв.м. | 4 733 000 рублей |
| Анталия | «Новый» район города | Вилла на 5 спален и 3 ванны, 300 кв.м. | 20 828 500 рублей |
| Алания | Район Демирташ — на берегу моря | Апартаменты на 2 комнаты (1 спальня), 65 кв.м. | 2 852 000 рублей |
| Алания | Центр | Апартаменты на 3 комнаты (2 спальни), 95 кв.м. | 5 054 000 рублей |
| Алания | Район на возвышении к северу от центра | Вилла на 3 спальни и 2 ванных комнаты | 16 359 000 рублей |
| Бодрум | «Новый» район Адабюкю | Апартаменты на 2 комнаты (1 спальня), 44 кв.м. | 6 211 000 рублей |
| Бодрум | Район с видом на море (Адабюкю) | Апартаменты на 4 комнаты (3 спальни), 2 ванные | 11 837 000 рублей |
| Бурса | «Новый» район недалеко от озера (Нилуфер) | Квартира, 1 комната, 30 кв.м. | 2 706 000 рублей |
| Мармарис | Полуостров Бозбурун (вид на море) | Двухэтажная вилла на 4 комнаты, 3 ванные и 280 кв.м. с участком на 2000 кв.м. | 24 597 000 рублей |
Как видно, в Турции есть варианты буквально на любой бюджет – от цены на однокомнатную квартиру в российском городе-миллионнике до варианта, который даст право получить ВНЖ в Турции при покупке недвижимости.
Расходы за владение недвижимостью в Турции
Цифра сильно разнится в зависимости от региона и статуса объекта. Но любому владельцу жилья придётся платить:
- Налог на недвижимость . Он зависит от места расположения объекта и составляет около 100 евро в год.
- Айдат (плата за обслуживание жилого комплекса в пользу управляющей компании). Это аналог оплаты коммунальных услуг и ТСЖ в России: текущий ремонт, уборка, обслуживание бассейна и прочее. Минимальный айдат – 5 евро, максимальный – 100 евро, а в среднем – 40-50 евро в месяц.
- Коммунальные расходы . Электричество стоит дороже (1 кВт/час — € 0,10-0,19), при экономном расходе в 200 кВт придётся выложить 20-40 евро. Вода – дешевле, 1 кубометр – около 0,5 евро, то есть за 20 кубов – около 10 евро.
- Страховка. DASK нужно оформлять обязательно, в год она обойдётся в 15-150 евро. Страховка с большим количеством рисков – дороже.
Дополнительные расходы – охрана, парковка, уборка внутри квартиры. Если объект сдаётся за вознаграждение, понадобится периодический клининг, химчистка и прочее.
Важно! За 4 мес. 2022 г. иностранцы купили в Турции 20791 объект недвижимости – почти 5% всех продаж. Спрос в этой категории вырос на 48,9%, что подстёгивает стоимость метра.
Перед приобретением каждого объекта недвижимости важно провести проверку его истории, обременений, рисков. Распространена практика редевелопмента территорий, и у лиц, которые проживали на этой территории, могут сохраняться определенные права, вплоть до залоговых.
Мария Кукла, партнер FTL Advisers.
Цены на продукты в Турции: сравним с российскими
В целом, стоимость продуктов питания не сильно отличается от цен в России. Дёшево стоят овощи и фрукты, есть доступные и натуральные сладости, соки и напитки, кофе и специи. Мясо – дороже, специфические позиции найти сложнее. Несмотря на инфляцию, никаких проблем с доступностью продовольствия или выбором. Скромный обед в кафе обойдётся в 5-10 евро на человека (350-700 рублей), на улице (кебаб, шаурма) – 3-4 евро.
В таблице – цены, для удобства переведены в российские рубли (по материалам официальных источников)
| Продукт (литр, килограмм) | Турция | Краснодар | Анапа | Сочи |
|---|---|---|---|---|
| молоко | 40 | 49 | 59 | 57 |
| яйца (за 10 или 12 шт.) | 78 | 80 | 80 | 89 |
| куриное филе | 190 | 190 | 195 | 240 |
| белый рис | 66 | 86 | 71 | 59 |
| томаты | 58 | 58 | 55 | 80 |
| бананы | 61 | 54 | 58 | 89 |
| творог | 190 | 181 | 180 | 170 |
Важно! Литр бензина А-95 в Турции стоит 1,429 евро.
Может ли недвижимость в Турции приносить доход?
Цены в Турции на квартиру 1+1 (так называемая евродвушка в России) в строящихся домах начинаются от 85 тыс. евро на окраине города. Если рассматривать квартиру в центре, то цена будет варьироваться от 100 до 170 тыс. евро. Квартира полностью готова к проживанию.
Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.
Может, но для этого необходим объект, привлекательный для туристов. Это может быть курорт, центр города, тусовочное место, однако цена таких квартир (домов) изначально высокая. По данным Numbeo.com, 1 м2 в центре Бодрума стоит $2570, Стамбула — $1881, Гебзе — $484. Аренда жилья в этих городах сильно зависит от вида недвижимости и условий.
В Турции цены на недвижимость заметно ниже, чем в России. Но если сдавать квартиру местному жителю, а он вдруг потеряет работу, то выселить его будет очень сложно
Оксана Васильева, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета.
Недорогие апартаменты на сутки в Алании можно снять за 50 евро, а люксовую виллу – за 300 евро. При долгосрочной аренде – сильный дисконт, и цены сопоставимы с московскими (за обычную квартиру – 600-1500 евро в месяц, за виллу – 3000-5000 евро). Поэтому рассматривать покупку как инвестицию можно, если вы профессионально этим занимаетесь.
Сдавать такие апартаменты можно, как это успешно делают и в Турции, и в Болгарии, и в других странах. Коммунальные платежи будут обязательно, и тут все зависит от УК, от того, кто будет заниматься сдачей апартаментов
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
Это интересно! С 2010 по 2021 год цены на недвижимость в Турции выросли на 427%. Рынок сильно перегрет, поэтому не исключены обвалы по примеру «пузырей» в США или Португалии.
Турция является одной из наиболее доступных стран по цене недвижимости. За $50 000 можно купить бюджетные апартаменты у моря. В ОАЭ, Италии или других странах Европы стоимость жилья существенно выше.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
Резюме. Покупка недвижимости в Турции – хороший вариант, но риски есть
Итак, приобретение объекта выглядит хорошей инвестицией. Цены на квартиры в Турции ниже, чем в Португалии или Испании, коммунальные услуги – дешевле, процесс оформления – проще. Для покупки потребуется немало времени, но это – сезонное явление (высокий спрос). Достаточно стандартных документов, которые есть у россиянина: заграничного паспорта, а всё остальное оформляется на месте.
В чём подвох? Во-первых, дикий рост цен. Рынок сильно перегрет, обвалы не исключены. Во-вторых, значительные платежи государству. За сделку придётся выложить минимум 6% от кадастровой цены, и это без накладных расходов (оформление документов, переводчик, риэлтор). И ещё нюанс: для сделки нужно иметь доллары или евро, так как в рублях – сильно потеряете на курсах.
Есть смысл рассмотреть Турцию для покупки жилья для удалённой работы или тихой старости. Особенно если есть сумма от 400 тысяч евро: за эти деньги можно купить отличный особняк у моря. Бонусом – возможность оформить турецкое гражданство. Однако страну можно считать рискованным местом для инвестиций: старая Европа дороже, сложнее, но надёжнее.
Геополитическая ситуация может поменяться, Турция стать недружественной или ввести очередные санкции. Поэтому покупка недвижимости в РФ является более консервативной и надежной инвестицией
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
https://bankstoday.net/last-articles/pokupka-nedvizhimosti-v-turtsii